Kategoria: nieruchomości

Nieruchomości w Niemczech

miemcy nieruchomosciPrzepisy Kodeksu Cywilnego w Niemczech regulują proces nabywania nieruchomości. Obcokrajowcy nie podlegają jakimkolwiek ograniczeniom, ani też nie ma dodatkowych reguł prawnych w tym zakresie. Pod tym względem podlegają takim samym przepisom jak zwykły obywatel Niemiec. Warto przed zakupieniem nieruchomości zawrzeć umowę przedwstępną, która dokładnie precyzuje o jaką nieruchomość chodzi oraz dookreśla koszt jej nabycia. Ważne jest to szczególnie w momentach, gdy sfinalizowanie umowy sprzedaży uniemożliwiają przeszkody, np. brak pozwolenia na budowę (w przypadku zakupu gruntu pod budowę). Umowa przedwstępna stanowi podstawę do ustanowienia obowiązku zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Ten rodzaj umowy może stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń w przypadku niedotrzymania warunków jednej ze stron. Aby nabyć nieruchomość w Niemczech potrzebne jest zawarcie dwóch osobnych umów. Pierwszą z nich jest umowa kupna-sprzedaży nieruchomości. Drugą jest umowa przenosząca własność. Ponieważ umowa kupna-sprzedaży ma znaczenie gospodarcze, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, jednak jej zawarcie nie powoduje jeszcze zmian w stosunkach własności, zobowiązuje ona jedynie sprzedającego (dotychczasowego posiadacza) do przeniesienia prawa własności na osobę nabywcy. Aby stać się faktycznym właścicielem nieruchomości, konieczne jest po zawarciu umowy kupna-sprzedaży uzgodnienie dwustronnego przeniesienia własności. Oświadczenie takie składane jest przed notariuszem osobiście lub za pośrednictwem pełnomocników.

Wzrost cen powierzchni biurowych

powiezchnia biurowa cenyW 2011 roku średnie stawki ofertowe w centralnych lokalizacjach stołecznych wykazywały tendencję wzrostową. W końcu trzeciego kwartału minionego roku utrzymywały się w okolicy 22,6 euro/mkw./m-c. W biurowcach położonych poza centrum ceny wynosiły średnio 15,5 euro/mkw./m-c. i pozostały na stabilnym poziomie. Podobnie jak w miastach regionalnych, gdzie powierzchnia biurowa kosztowała przeciętnie 1115 euro/mkw./m-c. Jak wskazuje raport Colliers International, tylko na rynku katowickim zarejestrowano pierwsze wzrosty stawek wywoławczych. Od początku 2011 roku można było obserwować wysoki poziom aktywności najemców poszukujących powierzchni biurowych. Całkowity wolumen transakcji w okresie od I do III kwartału 2011 roku wyniósł w Warszawie ponad 440 tys. mkw. oraz blisko 230 tys. mkw. w pozostałych dużych miastach. To stanowi odpowiednio 18,4 proc. i 22 proc. wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. W minionym roku odnotowana została także znacznie wyższa aktywność inwestorów na rynku biurowym. Z zestawień Emmerson wynika, że wolumen inwestycji w biurowce w 2011 roku przekroczył 800 mln euro podczas, gdy w 2010 roku oscylował jeszcze wokół 580 milionów euro. Całkiem niezłe, jak na bieżące warunki perspektywy wzrostu PKB sprawiają, że Polska jest obecnie często wybierana jako miejsce lokaty kapitału w nieruchomości. Według analityków DTZ, większy popyt na biurowce w Polsce wywołał wzrost ich cen już w 2010 r. W efekcie czego wielu właścicieli budynków biurowych zarówno deweloperów, jak i inwestorów, którzy zakupili obiekty przed kryzysem, zaczęło wystawiać je na sprzedaż w zeszłym roku.

Kredyt hipoteczny, wypowiedzenie umowy

hipoteczny kredytWypowiedzenie umowy o kredyt hipoteczny to szczególnie dotkliwy stres. Dlatego, że kredytobiorca ( i jego rodzina) traktują już kredytowane mieszkanie jak swoje własne, mieszkają w nim już długo, przyzwyczaili się do niego. I owszem, mieszkanie w kredycie jest własnością kredytobiorcy, ale oczywiście jest też obciążone hipoteka na rzecz banku który skredytował zakup tego mieszkania. Wypowiadając umowę o kredyt, bank wzywa do zapłaty całości pozostającego kredytu wraz z dodatkowymi kosztami. Trudno sobie wyobrazić, aby kredytobiorca, który spóźniał się ze spłacaniem rat, dał nagle rade spłacić cała resztę kredytu od razu, w ciągu 30 dni. Gdy bank wypowie kredyt, to egzekucja takiego kredytu nie poprzedzi sądowy nakaz zapłaty od którego można się odwołać. Bank bowiem jest uprawniony do wystawienia tytułu egzekucyjnego i za plecami kredytobiorcy skieruje ów do sądu a sąd nada takiemu tytułowi klauzulę wykonalności. Tylko tyle trzeba i już komornik może zacząć swą pracę. Kredytowy dłużnik żyje więc w nerwowej niepewności, bo w każdej chwili komornik może wkroczyć do akcji, zajmując wynagrodzenie za pracę (o ile dłużny kredytobiorca ma nowa pracę), samochód, ruchomości w mieszkaniu i, a jakże, samo mieszkanie też. Jeżeli i na drugiej licytacji nikt mieszkania nie kupi a bank nie przejmie nieruchomości na własność ma do tego prawo po drugiej bezskutecznej licytacji), to ponowna egzekucja z nieruchomości będzie możliwa dopiero po roku, chyba że dłużnik znajdzie nabywcę na swą nieruchomość obciążoną hipotecznie. A kredyt po terminie płatności, tak jak i każde inne zobowiązanie finansowe ma to do siebie, że każdego dnia narastają do zapłaty odsetki za zwłokę. Im dłużej taki stan będzie miał miejsce, tym trudniej będzie dłużnikowi kiedykolwiek spłacić dług.

Rosnąca liczba apartamentów

apartament mieszknieAnalitycy Emmerson wyliczyli, że w trzecim kwartale tego roku najbardziej wzrosła oferta deweloperska w Gdańsku, Warszawie i we Wrocławiu. W stolicy na nabywców czeka dziś ok. 19 tys. nowych mieszkań, a w tej liczbie – 3,9 tys. apartamentów. Co piąty stołeczny lokal to propozycja skierowana do osób chcących kupić prestiżową nieruchomość. Na drugim co do wielkości, krakowskim rynku, dostępnych jest 8 tys. nowych mieszkań, wśród których jest do wzięcia 1,5 tys. apartamentów. Względnie duży wybór osobom z zasobniejszym portfelem daje też Wrocław. Poszukujący apartamentów znajdą ich tu 1,2 tys. w ogólnej ofercie deweloperskiej liczącej w tym mieście 7,2 tys. lokali. W Poznaniu i Gdańsku buduje się już znacznie mniej zarówno mieszkań, jak i apartamentów. Stolica Wielkopolski oferowała pod koniec września br. 4,6 tys. nowych mieszkań, w tym 800 lokali o wyższym standardzie. W Gdańsku u deweloperów dostępnych było 600 nowych apartamentów w ogólnej liczbie 5,3 tys. mieszkań. Wolny przyrost oferty z wyższej półki nie oznacza, że na rynku zaczęły masowo pojawiać się penthousy. Deweloperzy wprowadzają na rynek inwestycje o zróżnicowanej strukturze cenowej, w których oferują mieszkania różnej jakości. Typowe projekty de lux nie są realizowane z dużym rozmachem, ale są to raczej kameralne inwestycje. Poza tym nowe prestiżowe osiedla nie powstają wbrew pozorom w centralnych, najbardziej reprezentacyjnych dzielnicach miast. W Warszawie najwięcej nowych mieszkań w wysokim standardzie zlokalizowanych jest nie w Śródmieściu, ale na Mokotowie. Tak samo jest w Krakowie, gdzie pierwsze miejsce pod względem liczby dostępnych lokali z wyższej półki zajmują Grzegórzki, a nie Stare Miasto. Powodem jest to, że w centrach miast ścisła, często zabytkowa zabudowa utrudnia lub uniemożliwia deweloperom działalność. Poza tym, grunty inwestycyjne w centralnych rejonach największych ośrodków miejskich osiągają zawrotne ceny. W związku z tym, znacznie łatwiej inwestorom jest znaleźć odpowiednie tereny pod nowe apartamentowce w sąsiednich dzielnicach.

Podatek od nieruchomości

podatek nieruchomosciCharakterystyka podatku od nieruchomości, podatnicy podatku od nieruchomości, stawki podatku od nieruchomości w Polsce w 2010 roku, obowiązek podatkowy. Podatek ten jest podatkiem samorządowym (lokalnym). Organem podatkowym dla tego podatku jest wójt gminy, a w miastach burmistrz lub prezydent miasta. Obowiązek podatkowy dla tego podatku regulują przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jest to najważniejszy i najbardziej wydajny podatek lokalny. Przedmiotem opodatkowania podatku od nieruchomości są budynki, budowle i grunty. Za podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości przyjmuje się: – dla budowli ich wartość początkową stanowiącą podstawę obliczania amortyzacji w danym roku, – dla budynków bądź ich części powierzchnię użytkową w m2, – dla gruntów ich powierzchnię w m2. Podatnikami podatku od nieruchomości są: – osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, – osoby fizyczne, które są: właścicielami obiektów budowlanych oraz nieruchomości,z zastrzeżeniem dotyczącym przedmiotu opodatkowania znajdującego się w posiadaniu samoistnym, użytkownikami wieczystymi gruntów, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa albo własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie to wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, za wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości

Rynek pierwotny i rynek wtórny mieszkań

mieszkania pierwotny wtornyW ciągu ostatniego roku spadły ceny zarówno mieszkań używanych, jak i lokali oferowanych na rynku deweloperskim. W naszym kraju nie nastąpiły gwałtowne przeceny nieruchomości, tak jak to miało miejsce na rynkach europejskich. Jednak od 2008 r. możemy obserwować postępującą, stopniową obniżkę cen nowych i używanych mieszkań. Na rynku wtórnym przybywa ofert, ale transakcji jest niewiele, więc właściciele obniżają ceny i pozostawiają większe pole do negocjacji. Na rynku deweloperskim spadek stawek ofertowych to między innymi efekt wprowadzania do sprzedaży kolejnych tańszych niż wcześniej projektów mieszkaniowych. Inwestorzy skupiają się dziś głównie na mieszkaniach z segmentu popularnego. Taka strategia to odpowiedź na sytuację rynkową i możliwości kupujących. Inwestorzy biorą pod uwagę zmiany w programie rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, jak również pogorszenie się możliwości zaciągania pożyczek przez kupujących. Co czwarte mieszkanie w Warszawie zostało sprzedane w czasie krótszym niż miesiąc. Dotyczyło to jednak tylko lokali w cenach 270350 tys. zł, tj. najczęściej poszukiwanych, mieszkań dwupokojowych o metrażu do 45 mkw. Od kwietnia stale zwiększa się możliwość negocjacji ceny. Jak oblicza Metrohouse we wrześniu i październiku tego roku właściciele mieszkań schodzili z ceny ofertowej średnio o 2,7 proc. Z kolei według analityków firmy Home Broker w ciągu ostatnich 12 miesięcy wskaźnik możliwości negocjacyjnych na rynku wtórnym osiągnął średnią wartość 3,4 proc. Z doświadczeń firmy Emmerson pośredniczącej w transakcjach na rynku wtórnym wynika zaś, że w październiku br. najwięcej udało się wytargować osobom kupującym najmniejsze mieszkania, o powierzchni do 40 mkw. Średnia obniżka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku w przypadku takich lokali wyniosła 4,3 proc.

© 2018 sprawdz-sie.pl

Projekt: Anders Noren